Hipoteca verde y certificado energético

Una hipoteca verde es un préstamo que el banco ofrece con alguna ventaja para comprar una vivienda eficiente o para reformarla y hacerla más eficiente. El certificado energético es el documento con el que el banco comprueba esa eficiencia. Sin un certificado registrado y en vigor, normalmente no hay hipoteca verde.

Qué dice la ley sobre las hipotecas verdes

En España, la ley que regula las hipotecas de vivienda es la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario. Esa ley no crea una modalidad especial llamada «hipoteca verde». Por eso cada banco decide sus propias condiciones: qué letra pide, qué rebaja ofrece y qué obras financia.

Lo que sí existe es un mandato europeo. La Directiva (UE) 2024/1275 pide a los países que fomenten los productos de préstamo para la eficiencia energética, «como las hipotecas y préstamos verdes». También pide que los bancos los ofrezcan de forma amplia y no discriminatoria, y que sean visibles y accesibles para los consumidores (artículo 17.11). La directiva define además las «normas de cartera hipotecaria», que animan a los bancos a mejorar la eficiencia media de las viviendas que financian (artículo 2.39).

Para qué te pide el banco el certificado

• Si compras: para ver la letra de la vivienda. El anuncio ya debe mostrarla (artículo 17.3 del Real Decreto 390/2021) y el vendedor debe entregarte una copia del certificado registrado (artículo 17.2).
• Si reformas: para comparar el antes y el después. Es el mismo método que usan las ayudas públicas, que ligan el dinero al ahorro demostrado con certificados de antes y después (artículo 14).

El certificado solo tiene validez legal si está registrado en la comunidad autónoma (artículo 6.6). Dura como máximo diez años, o cinco si la letra es G (artículo 13).

Lo que debes comprobar en la oferta

Una hipoteca verde es, ante todo, una hipoteca. Compárala con las demás con los mismos papeles que exige la ley:

1. La FEIN. Es la Ficha Europea de Información Normalizada, con las condiciones personalizadas del préstamo (artículo 10 de la Ley 5/2019).
2. Diez días antes de firmar. El banco debe darte la FEIN, la ficha de advertencias y el borrador del contrato con al menos diez días naturales de antelación. La FEIN es una oferta vinculante durante ese plazo (artículo 14).
3. La rebaja real. Mira el tipo de interés y la TAE con y sin la condición «verde». Pregunta qué pasa si la condición deja de cumplirse.
4. Los productos vinculados. Seguros, domiciliaciones o tarjetas pueden encarecer el préstamo.
5. Qué letra o qué mejora piden. Que quede por escrito: por ejemplo, una letra mínima o un porcentaje de ahorro en el certificado.
6. Plazos para la reforma. Si la ventaja depende de hacer obras, comprueba cuándo tienes que presentar el certificado de después.

El Banco de España tiene en su Portal del Cliente Bancario información para entender y comparar préstamos hipotecarios.

Si compras para reformar

Muchas viviendas a la venta tienen letras bajas. Si piensas reformarla, el certificado del vendedor te sirve como foto del «antes». Ten en cuenta dos cosas:

• Para la deducción del IRPF, el certificado de antes solo vale si no tiene más de dos años al empezar la obra (disposición adicional 50.ª de la Ley del IRPF).
• Las recomendaciones del certificado te orientan sobre qué obras mejorarían la letra y en cuánto tiempo se recuperaría la inversión (artículo 8.2.f del Real Decreto 390/2021).

Un ejemplo hipotético

Ana compra un piso con letra E y quiere una hipoteca verde. Su banco solo da la ventaja si la vivienda llega a una letra concreta después de reformar. Ana pide al técnico una simulación con aislamiento y bomba de calor, y con ese cálculo negocia con el banco. Al terminar, presenta el certificado nuevo y registrado. Es un caso inventado: cada banco pone sus propias condiciones.

Antes de firmar

• Comprueba que el certificado está registrado y en vigor. Te explicamos cómo en la guía para consultar un certificado.
• Pide la FEIN de varios bancos, con y sin la versión verde.
• Valora si la letra afecta al valor de la vivienda. Lo vemos en la guía sobre letra y precio.

Para saber hacia dónde van las normas europeas, lee la guía de la directiva europea.

Fuentes: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículos 10 y 14 (BOE) · Directiva (UE) 2024/1275, artículos 2 y 17 (EUR-Lex) · Real Decreto 390/2021, artículos 6, 8, 13, 14 y 17 (BOE) · Ley 35/2006 del IRPF, disposición adicional 50.ª (BOE) · Banco de España, Portal del Cliente Bancario.

Precio cerrado

Inmueble	Precio final
Piso hasta 90 m²	99 €
Piso de 90 a 150 m²	129 €
Casa o chalet hasta 200 m²	159 €
Local hasta 100 m²	129 €

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